Zwei Millionen Mieterhöhungen im Jahr – Rund ein Drittel unzulässig, fehlerhaft oder zu hoch
Berlin, 15. Februar 2016
Zwei Millionen Mieterhöhungen im Jahr – Rund ein Drittel unzulässig, fehlerhaft oder zu hoch
(dmb) Etwa zwei Millionen Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung verschicken Vermieter pro Jahr. Mehr als ein Drittel dieser Mieterhöhungen sind unzulässig, fehlerhaft oder einfach zu hoch. Mieter, die vorschnell und ungeprüft Mieterhöhungsforderungen ihres Vermieters erfüllen, zahlen Millionen Euro zu viel. In seiner neuen 76-seitigen Informationsbroschüre „Mieterhöhung“ (ISBN 978.3.944608-06-8) fasst der Deutsche Mieterbund die wichtigsten gesetzlichen Bestimmung und die aktuelle Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs, zu Vergleichsmiete, Mietspiegeln, Kappungsgrenzen, Modernisierungsumlage und natürlich zur Mietpreisbremse zusammen.
Mieterhöhung auf Vergleichsmiete
Die häufigste Mieterhöhung ist die auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist die Durchschnittsmiete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort bereits gezahlt wird.
· Form: Die schriftliche Mieterhöhung muss an alle Mieter adressiert und vom Vermieter unterschrieben sein. Textform, das heißt ein Computerausdruck mit Faksimile-Unterschrift oder dem Namen des Ausstellers, reicht aus.
· Ausgeschlossen: Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete sind ausgeschlossen, wenn ein Index- oder Staffelmietvertrag oder ein Zeitmietvertrag mit einer Festmiete vereinbart ist.
· Jahressperrfrist: Frühestens ein Jahr nach Einzug in die Wohnung darf der Vermieter die erste Mieterhöhung schicken. Diese Jahressperrfrist gilt auch während der Mietzeit. Rechnet man die Überlegungsfrist des Mieters hinzu, kann sich die Miete jeweils frühestens nach 15 Monaten erhöhen. Beispiel: Beginnt das Mietverhältnis am 1.3.2015, darf der Vermieter erst im März 2016 eine Mieterhöhung fordern. Eine vorher verschickte Mieterhöhung ist unwirksam. Zahlen müsste der Mieter die erhöhte Miete ab Juni 2016.
· Begründung: Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete müssen begründet werden. Der Vermieter kann sich auf einen Mietspiegel der Gemeinde bzw. der Interessenverbände Haus und Grund und Mieterverein oder auf Vergleichswohnungen bzw. ein Sachverständigengutachten stützen.
Mietspiegel: Hier werden je nach Baujahr, Wohnlage, Ausstattung und Größe der Wohnung Quadratmeterpreise genannt, wie sie am Wohnort üblicherweise bezahlt werden. Es gibt einfache Mietspiegel und qualifizierte Mietspiegel – das sind Mietspiegel, die nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurden.
Sachverständigengutachten: Hier wird die Wohnung von einem Fachmann bewertet und in das Preisgefüge vor Ort eingeordnet. Das Sachverständigengutachten muss vom Vermieter bezahlt werden.
Vergleichswohnungen: Die Mieterhöhung kann auch mit mindestens drei Vergleichswohnungen begründet werden, in denen heute schon so viel Miete gezahlt werden muss, wie der Vermieter jetzt mit der Mieterhöhung fordert. Hier ist Vorsicht geboten! Teure Wohnungen, zumal aus dem eigenen Wohnungsbestand, findet der Vermieter immer. Deshalb müssen Mieterhöhungen, die mit Vergleichswohnungen begründet werden, besonders sorgfältig geprüft werden.
· Kappungsgrenze: Der Vermieter muss zwei Obergrenzen beachten. Zum einen darf er nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Zum anderen darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen bzw. in Gebieten mit besonders angespannten Wohnungsmärkten höchstens um 15 Prozent. Beispiel: Eine 50 Quadratmeter große Wohnung kostet 7 Euro/qm, also 350 Euro. Die Vergleichsmiete liegt bei 8 Euro/qm, also 400 Euro im Monat. Eine Mieterhöhung ist auf 400 Euro möglich, die Kappungsgrenze spielt keine Rolle. Liegt die Vergleichsmiete aber bei 9 Euro/qm, ist eine Mieterhöhung von 350 Euro auf 450 Euro nicht zulässig. Die Kappungsgrenze greift ein bei 420 Euro (20 Prozent) bzw. 402,50 Euro (15 Prozent).
Die 15-Prozent-Kappungsgrenze gilt in Städten, die von den Bundesländern festgelegt werden müssen. Voraussetzung ist, dass in diesen Städten die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Bisher gibt es die 15-Prozent-Kappungsgrenze in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein.
· Wohnfläche: Bei der Überprüfung der Mieterhöhung bzw. der Berechnung der neuen Miete kommt es auf den Quadratmeterpreis und die Wohnfläche an. Maßgeblich ist immer die tatsächliche Wohnfläche – egal, welche Wohnungsgröße im Mietvertrag vereinbart ist, und egal, wie hoch die prozentuale Abweichung ist (BGH VIII ZR 266/14).
· Zustimmung: Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wird nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Der muss aber zustimmen, wenn die Erhöhung formal und inhaltlich in Ordnung ist. Um dies zu prüfen, hat er den Rest des Monats Zeit, in dem er die Mieterhöhung bekommen hat, und die beiden darauf folgenden Monate. Kommt die Mieterhöhung irgendwann im Februar, hat der Mieter bis Ende April Zeit, zu prüfen, ob er der Erhöhung zustimmt oder nicht. Ist die Erhöhung in Ordnung, muss er ab 1. Mai mehr zahlen. Der Mieter kann einer Mieterhöhung auch nur teilweise zustimmen, zum Beispiel auf 400 Euro statt der vom Vermieter geforderten 420 Euro. In diesem Fall oder wenn der Mieter der Mieterhöhung überhaupt nicht zustimmt, muss der Vermieter klagen, wenn er die Mieterhöhung durchsetzen will. Er hat drei Monate Zeit, Klage beim Amtsgericht einzureichen.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Die teuerste Mieterhöhung ist häufig die nach einer Modernisierung.
· Modernisierungskosten: Zu einer Mieterhöhung führen Modernisierungskosten, soweit durch eine bauliche Maßnahme der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird (zum Beispiel Einbau eines Bades) oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (Kinderspielplatz, Stellplätze für Autos) oder nachweislich nachhaltig Energie eingespart wird, wobei eine Mindestenergieeinsparung nicht erforderlich ist, oder nachhaltig Wasser eingespart wird, zum Beispiel durch den Einbau von Kaltwasserzählern oder Spartasten.
· Instandhaltungskosten abziehen: Modernisiert wird häufig erst dann, wenn ohnehin Reparaturen vorgenommen werden müssen oder Erneuerungen notwendig sind. Fällige Instandhaltungskosten gehören aber nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten, sie müssen von den Gesamtkosten abgezogen werden.
· Öffentliche Fördermittel: Viele Modernisierungsmaßnahmen, insbesondere zur Energieeinsparung, werden öffentlich gefördert durch zinsverbilligte Darlehen oder einmalige bzw. laufende Zuschüsse. Der geldwerte Vorteil dieser öffentlichen Förderung muss bei der Berechnung der Modernisierungskosten abgezogen werden.
· Mieterhöhungserklärung: Die schriftliche Mieterhöhung muss die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen einzeln aufführen, die entstandenen Kosten aufschlüsseln, berechnen und erläutern, welche Modernisierungskosten für die einzelne Wohnung entstanden sind und welche Mieterhöhung pro Monat sich daraus ergibt. Bei anteiligen Modernisierungskosten in Höhe von 10 000 Euro für die Mieterwohnung kann der Vermieter elf Prozent, also 1 100 Euro auf die Jahresmiete aufschlagen. Das wäre eine monatliche Mieterhöhung von 91,67 Euro.
· Wirksamwerden der Mieterhöhung: Ist die Mieterhöhung des Vermieters in Ordnung, muss der Mieter die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung zahlen. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter die Modernisierungsarbeiten nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um mehr als zehn Prozent erhöht hat.