Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln: Retten, was zu retten ist

Kiel, den 29.11.2007

Mit einer nicht alltäglichen Kundeninformation reagiert die Kieler Hausverwaltungsfirma Hans Schütt GmbH auf die jüngsten Urteile des Bundesgerichtshofes zu Schönheitsreparaturklauseln. So setzt das Unternehmen seine Kunden davon in Kenntnis, dass womöglich die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, wenn der Mietvertrag folgende Regelung enthält:

„Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“. Das Unternehmen berichtet sodann aus seinem Erfahrungsschatz: „In der Vergangenheit haben viele Mieter unabhängig von der Rechtswirksamkeit der vertraglichen Regelungen die Schönheitsreparaturen freiwillig und beanstandungslos durchgeführt… Sie könnten aber insoweit Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen den Vermieter geltend machen“. Das Unternehmen offeriert seinen Kunden deswegen zwei Möglichkeiten, wie den Problemen der Schönheitsreparaturen beim Auszug eines Mieters begegnet werden kann:

1. Der Mieter könne darauf hingewiesen werden, dass er rechtlich zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet sei, man solle in diesem Falle versuchen, ihn im Hinblick darauf, dass die Schönheitsreparaturen Einfluss auf die Höhe der Miete hatten, freiwillig zur Durchführung zu veranlassen.

2. Alternativ dazu könne abgewartet werden, ob der Mieter aus Vertragstreue bei Auszug die Schönheitsreparaturen vorgenommen hat. In diesem Falle sollte der Vertrag dann großzügig abgewickelt werden.

Firma Schütt fordert seine Kunden sodann auf, sich zu erklären, mit welcher der beiden Varianten das Unternehmen den Mietern seines Kunden gegenüber treten soll.

Der Mieterbund Schleswig-Holstein bringt für derartige Winkelzüge wenig Verständnis auf. Dies gilt um so mehr, als Firma Schütt mit rund 5.000 verwalteten Wohneinheiten zu den größeren Hausverwaltungen im Lande gehört. Zudem ist der alleinige Inhaber der Firma, Immobilienmakler Klaus Schütt, gleichzeitig Vorstandsmitglied des Kieler Haus- und Grundeigentümervereins.

Natürlich muss eine gewissenhafte Hausverwaltung ihre Kunden über bedeutsame Entwicklungen der Rechtsprechung informieren. Dies aber mit unappetitlichen Handlungsanweisungen zu garnieren, wie Mieter am besten übertölpelt werden können, bezeichnet die Mieterorganisation als ausgesprochen geschmacklos. Die schleswig-holsteinischen Mietervereine empfehlen allen Mieterhaushalten daher, ihre Schönheitsreparaturklauseln sorgfältig auf Wirksamkeit überprüfen zu lassen. Der Bundesgerichtshof hat in einer Vielzahl von Entscheidungen Schönheitsreparaturklauseln in Gänze oder in Teilen als unwirksam erklärt. Nach Schätzungen der schleswig-holsteinischen Mietervereine sind rund drei Viertel aller Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen ganz oder teilweise unwirksam. Dabei geht es um viel Schweiß und viel Geld. Schönheitsreparaturen belasten Mieterhaushalte, die sich im Umzug befinden, entweder durch die enormen Eigenleistungen oder durch die erheblichen Geldleistungen, die damit verbunden sein können, häufig über Gebühr. Streitigkeiten um Schönheitsreparaturen, die vor Gericht ausgetragen werden, pendeln zwischen 1.500,00 € und 6.000,00 € – in Einzelfällen wird auch die Marke von 20.000,00 € erreicht.

In diesem Zusammenhang warnen die schleswig-holsteinischen Mietervereine auch davor, ergänzende Vereinbarungen zu treffen, die die unwirksamen Klauseln nachträglich wieder wirksam machen sollen. Und auch für Mieterhöhungen wegen der Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln ist nach Meinung der schleswig-holsteinischen Mietervereine kein Platz. Die Mieterorganisation hat auch kein Verständnis dafür, dass die organisierten Vermieter jetzt auf die Tränendrüsen drücken, nachdem sie mit unangemessenen Klauseln gleich reihenweise Schiffbruch erlitten haben. Wer die Spielräume des Mietrechtes bis an die Grenze der Unanständigkeit ausschöpft darf sich nicht beklagen, wenn er aufgrund einer richterlich festgestellten Grenzüberschreitung das Gegenteil von dem erreicht, was er eigentlich wollte.

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel