Streitigkeiten um Mängel nehmen zu Mieterbund verzeichnet mehr Neuzugänge aus der unternehmerischen Wohnungswirtschaft

Kiel, den 31.10.2006

Beanstandungen um Mängel des Mietobjektes nehmen traditionell im Winterhalbjahr zu. Dabei geht es typischerweise um undichte Fenster, unzulängliche Beheizung, Sturm- und Durchregnungsschäden und schwerpunktmäßig um Schimmelpilzbildung.

Seit einiger Zeit verzeichnet die Mieterorganisation in diesem Zusammenhang aber auch vermehrt neue Mitglieder aus dem Bereich der unternehmerischen Wohnungswirtschaft, bei der sie in der Vergangenheit einen weniger hohen Organisationsgrad hatte als bei Privatvermietern. Der Landesmieterbund führt dies auf die Tatsache zurück, dass der schwunghafte Handel mit Wohnungsbaugesellschaften und großen Wohnungspaketen eine Vernachlässigung der Bausubstanz mit sich bringt. Dies liegt in der Natur der Sache, da ein Investor mit kurzfristigem Renditeziel und einer geplanten Haltedauer von höchstens 5 Jahren wenig Neigung verspüren dürfte, sich unter hohem Mitteleinsatz in Instandsetzung oder Modernisierung zu engagieren. Das genaue Gegenteil ist der Fall. Jede ersparte Instandsetzung verbessert seine Rendite.

Für Mieter, die Schwierigkeiten haben, sich mit ihren Instandsetzungsansprüchen durchzusetzen, geben die schleswig-holsteinischen Mietervereine folgende Empfehlungen: Erfahrungsgemäß ist es völlig müßig, Mängel eines Mietobjektes fernmündlich zu melden. In aller Regel werden die Mieter vertröstet oder wird ihnen – z.B. bei Schimmelpilzbildung – unterstellt, sie hätten Mängel selbst verschuldet.

Aus diesem Grunde empfehlen die Mietervereine, Mängel grundsätzlich schriftlich anzuzeigen und eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen. Diese Frist muss so bemessen sein, dass sie objektiv auch ausreichend ist, um den Mangel zu beheben. Bei Kleinigkeiten – z.B. die Instandsetzung eines Wasserhahns oder eines Lichtschalters mag – je nach Wichtigkeit – schon eine Woche ausreichen. Bei schwerwiegenden Mängeln – z.B. bei Schimmelpilzbildung – sollte man lieber großzügig Frist setzen, nicht unter 6 Wochen. Die Fristsetzung eröffnet dem Mieter die Möglichkeit, im Falle des erfolglosen Ablaufes dieser Frist die Beseitigung von Mängeln selbst in Auftrag zu geben und mit den anfallenden Kosten gegen die Miete aufzurechnen. Natürlich muss dieses „Selbsthilferecht“ mit Augenmaß ausgeübt werden. Es empfiehlt sich nicht, im Wege dieser Selbsthilfe ein halbes Dach neu eindecken zu lassen oder eine Fassadensanierung in Auftrag zu geben. Aber im Werte von 1 bis 2 Monatsmieten ist dieses Instrument problemlos einsetzbar, wenn es sorgfältig angewendet wird.

Natürlich steht Mietern, deren Wohnung mangelhaft ist, auch ein Mietminderungsanspruch zur Seite, wenn sie kein eigenes Verschulden an diesem Mangel trifft und er nicht offensichtlich geringfügiger Natur ist. Die Mietminderung berechnet sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auf die Bruttomiete einschließlich aller Umlagen. Sie ist allerdings gelegentlich schwer zu handhaben insbesondere dann, wenn die Beeinträchtigungen aufgrund eines Mangels wechselnde Intensität haben. Bei Modernisierungsmaßnahmen beispielsweise steht das Gerüst häufig schon 2 bis 3 Wochen bevor eine Maßnahme begonnen wird und auch nach der Maßnahme wird es nicht sofort abgebaut. Die Mietminderung wegen dieses Sachverhaltes fällt natürlich niedriger aus als die Mietminderung während einer heißen Modernisierungsphase, wenn z.B. Bad und Küche nur eingeschränkt benutzbar sind und die ganze Wohnung sich als Baustelle darstellt. Empfehlenswert ist es in diesen Fällen, einen sogenannten „Mietminderungsvorbehalt“ zu erheben, die Miete für einen überschaubaren Zeitraum in der tatsächlich geschuldeten Höhe weiter zu zahlen und die Mietminderung dann aus der Rückschau zu berechnen, wenn man genau weiß, von wann bis wann welche Beeinträchtigungen zu verzeichnen waren.

Ein Formular, mit dem die gesetzlichen Ansprüche eröffnet und dem Vermieter eine Frist gesetzt werden kann, findet sich unter www.kieler-mieterverein.de.

Bei alledem gilt: Abmahnung, Fristsetzung, Vorbehaltserklärungen müssen nachweisbar abgegeben und Mietminderungsansprüche nachvollziehbar berechnet werden. Dauer und Intensität der Beeinträchtigungen müssen im Streitfalle gerichtsfest bewiesen werden. Es ist also wichtig, diese Dinge sorgfältig bearbeiten zu lassen. Mieter tun gut daran, sich dazu anwaltlicher Hilfe zu bedienen oder einen Mieterverein in Anspruch zu nehmen.

Nähere Auskünfte zu allen hiermit zusammenhängenden Fragen erteilen alle örtlichen Mietervereine ihren Mitgliedern. Die Anschriften der Vereine können zentral bei der Landesgeschäftsstelle in Kiel abgefragt werden unter der Rufnummer 0431/979190 oder über das Internet unter www.mieterbund-schleswig-holstein.de.

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel