Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen: Weitere Korrekturen durch die Rechtsprechung wahrscheinlich

Kiel, den 18.12.2007

Mit Urteil vom 26.09.2007 hatte der Bundesgerichtshof die sogenannte „Quotenhaftungsklausel“ aus Mietvertragsformularen der schleswig-holsteinischen Haus- und Grundeigentümerorganisation als unwirksam verworfen. Derartige Klauseln sehen vor, dass Mieter Geldersatz zu leisten haben für die Verschlechterung des Dekorationszustandes seit Anmietung

bzw. seit letztem Neuanstrich. Zwischenzeitlich liegt die vollständige Entscheidung des Bundesgerichtshofes vor, die weitere Überraschungen bereit hält: Fußend auf der sehr ausführlichen Begründung des Landgerichtes Kiel lässt der BGH durchblicken, dass die Fristen dieses Formularmietvertrages in Zukunft keinen Bestand mehr haben könnten. Diese sehen vor, dass Küchen und Bäder alle 3, Wohn- und Schlafräume alle 5 sowie sonstige Räume alle 7 Jahre zu renovieren sind. Diese Fristen gehen zurück auf den Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums aus dem Jahre 1976. Damals waren die Wohnungen noch sehr viel kleiner; die Belegungsdichte in den Wohnungen war deutlich höher als heute – 3 bis 5 Personen die Regel -, noch mehr Personen pro Wohneinheit keine Seltenheit. In den 70er Jahren wurden in nennenswertem Umfang noch Ofenheizungen in den Wohnungen betrieben, die verwendeten Farbmaterialien hatten bei weitem noch nicht die Qualität wie heutzutage. Dies alles spricht für eine deutliche Verlängerung der Renovierungsfristen.

Der BGH lässt darüber hinaus durchblicken, dass „Quotenabgeltungsklauseln“ zukünftig womöglich nur noch dann zulässig sein könnten, wenn eine Wohnung neu renoviert an den Mieter übergeben worden ist. Für eine Änderung könnte sprechen – so der BGH -, dass sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen lässt, in welchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst oder durch Vormieter herbeigeführt worden ist. Dazu gehört auch die Überlegung, dass ein Mieter womöglich doppelt belastet wird, wenn er im Laufe des Mietverhältnisses renoviert und dennoch eine Kostenquote zu tragen hat, obwohl seine Dekorationsarbeiten noch nicht vollständig abgenutzt sind.

Dies alles hat jedoch nur Bedeutung für Mietverträge, die seit Verkündung dieses Urteils formularmäßig neu abgeschlossen worden sind. Die schleswig-holsteinischen Mietervereine empfehlen allen Mieterhaushalten, die seitdem einen neuen Mietvertrag unterschrieben haben, diese Entwicklung sehr sorgfältig im Auge zu behalten. Eine Änderung der BGH-Rechtsprechung sei wahrscheinlich und könne erhebliche Auswirkungen insbesondere für diejenigen Mieter haben, deren Mietverträge mit jetzt im Umlauf befindlichen Vertragsformularen geschlossen worden seien. Landesgeschäftsführer Jochen Kiersch: Es geht um sehr viel Geld! Streitigkeiten um Schönheitsreparaturen spielen sich in der Regel im Bereich von mehreren Tausend EURO ab – Beträge bis zu 15.000,00 € oder gar 20.000,00 € sind keine Seltenheit. Gleichzeitig begrüßt der Landesgeschäftsführer, dass mit der jüngeren BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen Vermieterverbände deutlich in ihre Schranken gewiesen werden. Das Risiko, eine „kräftige Bauchlandung“ zu machen, sei für Vermieter, die unausgewogene Vertragsformulare verwenden, deutlich angestiegen.

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel