Kiel, den 24.08.2004

Schleswig-Holsteinische Mietverträge: Jede Menge unwirksame Schönheitsreparaturklauseln

Mit seiner Entscheidung vom 23.06.2004 (VIII ZR 361/03) hat der Bundesgerichtshof Mietvertragsklauseln, mit denen die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, auf den Mieter abgewälzt wird, als unwirksam verworfen, wenn sie starre Mindestfristen enthalten

. Konkret stand folgende Klausel auf dem Prüfstand: „Der Mieter ist verpflichtet,… Schönheitsreparaturen… in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen… Die Zeitfolge beträgt bei Küche, Bad und Toilette – zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen – fünf Jahre“. Der BGH beanstandet an dieser Klausel, dass nach ihr Schönheitsreparaturen ohne Wenn und Aber auszuführen sind, wenn die Fristen abgelaufen sind, und zwar auch dann, wenn die Wohnung beispielsweise nur gelegentlich genutzt wird und sich bei Rückgabe nicht in renovierungsbedürftigem Zustand befand. Die BGH-Entscheidung hat weitreichende Folgen: Die Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, ist damit in Gänze hinfällig. Es gilt stattdessen die gesetzliche Regelung, wonach der Vermieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Nach Feststellungen der schleswig-holsteinischen Mietervereine finden sich derartige unwirksame Klauseln in vielen unterschiedlichen Vertragsformularen wieder. Die Zahl der Verträge mit unwirksamen Klauseln dürfte sich auf einige 10 Tausend im Lande belaufen. Dabei sind besonders ältere Mietverträge betroffen.

Bei Schönheitsreparaturen geht es um jede Menge Geld: Und dies gilt ganz besonders für alte Mietverhältnisse. Die schleswig-holsteinischen Mietervereine raten daher dringend dazu, die jeweiligen Klauseln im Mietvertrag auf ihre Wirksamkeit überprüfen zu lassen. Die Mietervereine verbinden dies mit dem Appell gegenüber Mietvertragsformularen auch in anderen Klauseln äußerst kritisch zu sein; etliche Vermieterverbände fassen ihre Mietvertragsformulare in fast unanständiger Weise einseitig und unausgewogen zu Gunsten ihrer jeweiligen Klientel ab, um dem Vermieter möglichst alle Rechte zu sichern und den Mietern so viele Rechte wie möglich zu beschneiden. In vielen Fällen überschreiten sie damit die Grenzen des Zulässigen und erweisen sich und ihrer Klientel damit einen Bärendienst. Auch viele Vermieter, die „den Hals nicht voll bekommen können“, setzen auf Klauseln, die die Mieter ohnehin benachteiligen durch Zusatzvereinbarungen und sonstige Einträge „noch eins drauf“ und führen damit die Unwirksamkeit etlicher Klauseln herbei. Skepsis ist also geboten.

Vorsorglich weisen die Mietervereine darauf hin, dass die Vermieterseite keinen Anspruch darauf hat, in Ansehung der BGH-Entscheidung eine Vertragsänderung herbeizuführen; eine Klausel, die der BGH-Entscheidung nicht stand hält, ist unwirksam, bleibt unwirksam und kann – ohne freiwillige Zustimmung des Mieters – auch nicht mehr geheilt werden.

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel