Mieterhöhungen auf dem Vormarsch

Kiel, den 10.08.2006

In Sachen Mieterhöhung herrschte zwischen Mietern und Vermietern jahrelang praktisch Funkstille von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen. Die Mietspiegel im Land wiesen nur ganz geringfügige Steigerungsraten auf oder bescheinigten sogar ein rückläufiges Mietgefüge,

wie der der Landeshauptstadt Kiel, der im September 2004 veröffentlicht wurde. Damals sackte das gesamte Mietgefüge im Mittel um 3,5 Prozent ab. Dies steht nicht im Widerspruch zu den Steigerungsraten des Mietspiegels Lübeck, der im Jahre 2004 über alle Mieten hinweg um 2,3 Prozentpunkte zugelegt hat. Die Ursache hierfür lag schlicht in der Tatsache, dass der Mietspiegel Lübeck (systemwidrig) nach einem Index fortgeschrieben wurde.

Die Ruhe an der Mieterhöhungsfront ist allerdings dahin; aus den 9 schleswig-holsteinischen Mietervereinen und den von ihnen betriebenen 25 Beratungsstellen im Land wird übereinstimmend und nur mit wenigen Ausnahmen gemeldet, dass Beratungen in Sachen Mieterhöhung deutlich zugelegt haben. Dabei wird zwar bei weitem noch nicht der Umfang erreicht, wie er bei Heiz- und Betriebskostenabrechnungen abgefragt wird, dennoch zeichnet sich erkennbar eine Trendwende ab. Während dies in Kiel, Lübeck und Flensburg bestätigt wird, melden Pinneberg und Elmshorn eine unverändert geringfügige Beratungsnachfrage wegen Mieterhöhungen. Dies gilt auch für Norderstedt.

Und was empfehlen die Mietervereine zum Umgang mit Mieterhöhungen? Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, eine Mieterhöhung zu verlangen, wenn das ortsübliche Mietengefüge einer Gemeinde dies hergibt – wenn also ein Mieter weniger zahlt, als es der ortsüblichen Miete entspricht. In Kommunen mit Mietspiegeln ist diese ortsübliche Miete schnell festgestellt. Mietspiegel gibt es in Kiel, Lübeck, Neumünster, Norderstedt und Reinbek. Die Mietspiegel gibt es bei den Gemeindeverwaltungen und den Beratungsstellen der örtlichen Mietervereine. Sie enthalten üblicherweise auch eine Anleitung zur Berechnung der richtigen Miethöhe. Schwieriger wird es in Gemeinden ohne Mietspiegel. Dort kann entweder auf die Mietspiegel einer Nachbargemeinde zurückgegriffen werden, wenn ein räumlicher Zusammenhang besteht. So steht das Landgericht auf dem Standpunkt, dass der Kieler Mietspiegel z.B. auch für Kronshagen und Altenholz analog herangezogen werden kann. Dort, wo weit und breit kein Mietspiegel vorhanden ist, helfen aber nur Vergleichswerte. Kraft Gesetzes ist der Vermieter verpflichtet wenigstens 3 vergleichbare Wohnungen zur Begründung seiner Mieterhöhung heranzuziehen. Diese sind aber in der Regel nicht repräsentativ. Wer Zweifel hat, dass die Vermieterangaben zutreffend sind, sollte sich zu dieser Mieterhöhung beraten lassen. Die schleswig-holsteinischen Mietervereine warnen ausdrücklich davor, Anzeigen in den Tageszeitungen zur Meinungsbildung heranzuziehen. Die dort angebotenen Miethöhen liegen in der Regel deutlich über dem tatsächlichen Mietgefüge, da die meisten Vermieter sich von oben an den tatsächlichen Marktmietzins „herantasten“.

Bei der Geltendmachung einer Mieterhöhung muss der Vermieter im Übrigen viele Formvorschriften beachten. Dazu gehören auch die Fristen. So hat jeder Mieter ausreichend Zeit, eine Mieterhöhung in Ruhe zu überdenken, und zwar bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang der Mieterhöhung. Hat der Mieter zugestimmt, so wird die Mieterhöhung fällig vom Beginn des dritten Kalendermonats ab Zugang.

Um überproportionale Mieterhöhungen zu vermeiden hat der Gesetzgeber eine sogenannte „Kappungsgrenze“ eingeführt. Danach darf eine Mieterhöhung 20 Prozent innerhalb von drei Jahren nicht übersteigen. Hierzu drei Beispiele:

Die vermietete Wohnung ist 400,00 EURO wert – tatsächlich zahlt der Mieter aber 430,00 EURO. In dieser Konstellation ist eine Mieterhöhung nicht durchsetzbar.

Das Mietobjekt ist 400,00 EURO wert – tatsächlich zahlt der Mieter aber nur 300,00 EURO. Hier wären maximal 60,00 EURO zulässig, wenn es innerhalb der letzten drei Jahre keine Mieterhöhung gegeben hat.

Das Mietobjekt ist 400,00 EURO wert – tatsächlich zahlt der Mieter nur 370,00 EURO. Hier muss sich der Mieter auf eine Mieterhöhung von 30,00 EURO im Monat einstellen.

Auch wenn die Sache eher einfach aussieht – im Bereich der Formerfordernisse wird vieles falsch gemacht; mal unterschreibt der Vermieter alleine, obwohl Eheleute die Vermieter sind, mal richtet sich die Mieterhöhung nur an einen Mieter, obwohl an mehrere Mieter vermietet wurde. Im Ergebnis kann die Wirksamkeit einer Mieterhöhung eigentlich nur von Fachleuten beurteilt werden. Dies sehen offenbar auch die schleswig-holsteinischen Mieterinnen und Mieter so; nach mehreren Jahren leicht rückläufiger Mitgliederzahlen verzeichnen die schleswig-holsteinischen Mietervereine im laufenden Jahr deutlich mehr Neuzugänge.

Nähere Auskünfte zu Fragen rund um die Mieterhöhung erteilen alle schleswig-holsteinischen Mietervereine ihren Mitgliedern. Die Anschriften der Vereine können zentral bei der Landesgeschäftsstelle in Kiel abgefragt werden unter der Rufnummer 0431/979190 oder über das Internet unter www.mieterbund-schleswig-holstein.de.

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel