Mieten in Schleswig-Holstein: Zunehmende Probleme mit Finanzinvestoren

Kiel, den 31.08.2010

Landauf, landab beobachten die schleswig-holsteinischen Mietervereine eine zunehmende Zahl von Auseinandersetzungen mit Finanzinvestoren. War die Tätigkeit der Mietervereine in der Vergangenheit eher darauf gerichtet, in Auseinandersetzungen mit Privatvermietern aktiv zu werden, so konzentriert sich deren Tätigkeit immer stärker auf Auseinandersetzungen mit großen Gesellschaften, vornehmlich mit Finanzinvestoren.

Dabei deckt die Fülle der Konfliktthemen praktisch das gesamte Spektrum mietvertraglicher Beziehungen ab:

Wer bei Finanzinvestoren eine Wohnung mieten will muss viel Persönliches preisgeben. In der Regel wird eine Selbstauskunft oder eine Bescheinigung des bisherigen Vermieters oder eine SCHUFA-Auskunft verlangt und es ist gar nicht so selten, dass ein Mieter alle drei Unterlagen einreichen muss. Von einem Wohnungsunternehmen ist bekannt, dass Mieter sogar damit rechnen müssen, dass Vertreter des Unternehmens die alte Wohnung des Mieters besichtigen wollen, um dessen „Wohnfähigkeit“ zu überprüfen. Wer keine zweifelsfreien Bescheinigungen beibringen kann oder bei der Wohnungsbesichtigung durchfällt, muss sich seine Wohnung woanders suchen. Mieter, die Transferleitungen beziehen, müssen damit rechnen, dass sie die Wohnung nicht bekommen, wenn sie nicht von vornherein zustimmen, dass die Miete vom Transferleistungsträger direkt an das Unternehmen bezahlt wird.

Miethöhen

Wer sich durch das über das Internet schnell erschließbare Mietangebot von Finanzinvestoren klickt und den örtlichen Mietspiegel zur Hand hat wird ebenso schnell feststellen, dass die Angebote fast alle über den Vergleichswerten örtlicher Mietspiegel liegen. Und auch in Bestandsmietverhältnissen schöpfen Finanzinvestoren bestehende Spielräume aus so gut es geht.

Heiz- und Betriebskosten

Finanzinvestoren haben überwiegend Wohnungsbestände in größeren Geschosswohnungsanlagen gekauft, die aufgrund ihrer Bauart moderate Energieverbräuche haben. Im Bereich der Heizkosten halten sich die Probleme in Grenzen. Dies gilt auch deswegen, weil etliche Finanzinvestoren die Heizkosten gar nicht mehr selber abrechnen, sondern diesen Bereich z.B. an örtliche Stadtwerke abgegeben haben. Dafür kommt es nach Erfahrung der Mietervereine im Bereich der Betriebskosten um so „dicker“. Betriebskostenabrechnungen von Finanzinvestoren umfassen in der Regel mehrere Seiten. Die Fülle der Positionen, die zur Abrechnung kommen, weitet sich immer weiter aus, die Kosten steigen explosionsartig. Nach Einschätzung der Mietervereine versuchen viele Finanzinvestoren Reparatur- und Verwaltungsleistungen über die Hausmeisterkosten auf die Mieter abzuwälzen. Sieht man sich die Hauswartsverträge an, die Mietervereine auf Anforderung (gelegentlich) zu Gesicht bekommen, dann beschränken sich die Hauswartstätigkeiten auf angebliche Kontrollarbeiten, während alle übrigen hauswartstypischen Tätigkeiten an Drittunternehmen vergeben worden sind als da seien Treppenhausreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung, Gartenpflege, das Herausstellen der Mülltonnen und vieles andere mehr. Nicht selten gehören die „Drittunternehmen“ zum eigenen Konzern und erbringen ihre Dienstleistungen unter Ausschluss jedweder Konkurrenz zu Preisen, die die Mietervereine für überhöht halten. Dabei lässt die Dienstleistungsqualität häufig stark zu wünschen übrig, wie auch der vergangene Winter bei der überwiegend unzulänglichen Schnee- und Eisbeseitigung gezeigt hat.

Kommunikation mit den Wohnungsunternehmen

Die Kommunikation mit ihren Vermietern ist für die meisten Mieter von Finanzinvestoren ein einziges Desaster; wer eine der meist kostenpflichtigen Hotlines anruft landet in Warteschleifen, die den Anrufer auf eine harte Geduldsprobe stellen. Kommt überhaupt ein Kontakt zustande dann erweist sich der Gesprächspartner in vielen Fälle als ein solcher, der das Vorbringen bestenfalls entgegennimmt und weiterleiten will. Deswegen raten die Mietervereine in der Regel davon ab, Finanzinvestoren via Hotline zu kontaktieren. Dies gilt um so mehr, als das Vorbringen des Mieters nicht dokumentiert werden kann. Aber auch die Kommunikation per eMail, Telefax oder mit dem Postbrief bringt selten bessere Ergebnisse; in vielen Fällen bekommen die Mieter oder ihre Vertreter eine Kurznachricht, dass das Schriftstück eingegangen sei und man sich später dazu melden werde. Wer nicht sehr energisch nachhakt wartet dann meistens vergebens. Mietervereine empfehlen daher: Wichtige Mitteilungen an den Vermieter per Telefax oder durch Einwurfeinschreiben zu übermitteln. Eines aber treibt Mieter zu Hunderten und Tausenden auf die Barrikaden: Die meisten Finanzinvestoren missbrauchen ihre EDV-Anlage, um Mieter mit Mahnungen zu drangsalieren, wenn diese nicht das bezahlen, war der Finanzinvestor für richtig hält. Egal ob Mietminderung, Einwendungen gegen eine Heiz- und Betriebskostenabrechnung oder gegen die Miethöhe: Eine zielführende Kommunikation findet nur selten statt – die Mahnungen kommen aber zuverlässig und bedrohlich. Etliche Finanzinvestoren sind überdies dazu übergegangen, auch aus nichtigem Anlass Inkassobüros einzuschalten und Mieter mit der Drohung von Mehrkosten unter Druck zu nehmen.

Instandhaltung

Dies ist ein besonders trauriges Kapitel in der Auseinandersetzung zwischen Mietern und Finanzinvestoren. Alle haben es vorausgesehen und die Wahrheit ist keineswegs überraschend: Instandhaltungsmaßnahmen werden bei Finanzinvestoren auf das Notwendigste beschränkt. Mietervereine beobachten eine zunehmende Verwahrlosung der Wohnungsbestände ähnlich dem Niedergang ehemaliger Neue-Heimat-Wohnungen nach der Zerschlagung des Unternehmens. Besonders spektakulär war der Einsturz einer Hauseingangstreppe in Kiel, wo es wohl nur dem Zufall zu verdanken war, dass niemand zu Schaden gekommen ist. Dach, Heizung, Fassade, Fenster, Sanitäranlage, Außenbereiche – es gibt so gut wie keinen Gebäudebestandteil, der nicht auffällig stark Gegenstand von Mieterbeschwerden ist, was die Instandsetzung anbelangt. Häufig müssen Mieter zur Selbsthilfe greifen um überhaupt weiterzukommen. Gerade in diesem Bereich wirkt sich die mangelhafte Kommunikation mit den Wohnungsunternehmen besonders negativ aus – dies gilt um so mehr, wenn parallel dazu die Mahnwelle rollt.

Modernisierung

Bund, Land und Kommunen sind redlich bemüht, den Wohnungsbestand zu modernisieren, um zum Klimaschutz beizutragen. Auch Mieterhaushalte sind für energetische Modernisierung offen, wenn am Ende noch faire Mieten stehen. Nach Wahrnehmung der schleswig-holsteinischen Mietervereine beteiligen sich Finanzinvestoren an der energetischen Modernisierung des Wohnungsbestandes jedoch nur marginal; wenn überhaupt Modernisierungen vorgenommen werden, so in der Marktgängigkeit von Wohnungen, im Bereich von Küchen, Bad und Farbe, um Leerstände zu vermeiden. Nachhaltige Modernisierungen bei Finanzinvestoren sind nach Wahrnehmung der Mietervereine die absolute Ausnahme.

Mietvertragsformulare

Seit einiger Zeit beobachten die Mietervereine darüber hinaus eine neue Entwicklung im Bereich der Mietvertragsformulare. Während die großen Wohnungsunternehmen früher vielfach Formulare ihrer Dachverbände verwendet haben setzt sich mehr und mehr durch, dass die Unternehmen eigene Mietvertragsformulare entwerfen und diese so ausgestalten, dass Rechte der Mieter weitgehend beschnitten und Rechte der Vermieter in unangemessener Weise in den Vordergrund gestellt werden. Auch hier müssen Mietervereine immer häufiger aktiv werden, indem sie von ihren Möglichkeiten der Verbandsklage Gebrauch machen.

Zusammenfassung

Die „gemütliche Welt“ der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft gehört der Vergangenheit an. Wer heute bei einem großen Wohnungsunternehmen einzieht muss starke Nerven haben, wenn er seine Rechte wahren will. Dies haben wohl auch viele Mieter erkannt – die Mitgliederzahlen der Mietervereine ziehen deutlich an.

Nähere Auskünfte zu allen hiermit zusammenhängenden Fragen erteilen alle schleswig-holsteinischen Mietervereine. Deren Sprechzeiten und Aufnahmebedingungen können bei der Landesgeschäftsstelle des Mieterbundes Schleswig-Holstein, Eggerstedtstraße 1, 24103 Kiel, Telefon 0431/97919-0 erfragt werden. Sie sind auch im Internet verfügbar unter www.mieterbund-schleswig.holstein.de.

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel