Kiel, den 17.11.2004

Zunehmender Streit um Heiz- und Betriebskostenabrechnungen

Die schleswig-holsteinischen Mietervereine registrieren zunehmende Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern um die Betriebskosten. Haben Mieter vor zwei, drei Jahren bei fragwürdigen Positionen in der Betriebskostenabrechnung um des Friedens willen in vielen Fällen noch freiwillig nachgezahlt

, wenn der strittige Betrag die 100-EURO-Marke nicht überschritten hat, so hat sich diese Großzügigkeit gründlich gewandelt. Im Zeichen sinkender Realeinkommen, drohender Einbußen aufgrund der Hartz IV-Gesetzgebung und weiterhin überproportional ansteigender Betriebskosten wird jetzt auch um kleinere Positionen gerungen. Und das Streitpotential ist beträchtlich:

Beispiel Hausmeisterkosten: Immer wieder stoßen die Mietervereine bei der Prüfung von Betriebskostenbelegen auf Hausmeisterkosten, die in Wahrheit Verwaltungskosten sind; Treppenhausreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung, Gartenpflege und Heizungsbedienung, alles wird von Drittfirmen erledigt. In dieser Konstellation entpuppt sich der Hausmeister in der Regel als der verlängerte Arm der Hausverwaltung. Verwaltungskosten sind jedoch nie umlegbar. Im Ergebnis muss also der Hauswartsvertrag eingesehen werden, um festzustellen, welcher Teil seiner Kosten dem Mieter und welcher dem Vermieter zufällt.

Beispiel Fahrstuhlkosten: Für viele Liegenschaften sind sogenannte Vollwartungsverträge abgeschlossen worden. Die Wartungsfirma übernimmt nicht nur die laufende Pflege, sondern auch alle Reparaturen einschließlich des Austausches der Zugseile bei Bedarf. Reparaturen jedoch sind grundsätzlich Vermietersache. Über den Vollwartungsvertrag würden die Mieter diese Reparaturen aber selber bezahlen, so dass auch die Kosten dieses Wartungsvertrages zwischen Mieter und Vermieter aufzuteilen sind. Wer die Position Aufzugskosten nicht anhand der Verträge und Belege kontrolliert läuft Gefahr, den Vermieteranteil mit zu bezahlen.

Beispiel Müllgebühren: Immer wieder – besonders bei Großanlagen – kommt es vor, dass Mülltouristen ihren Abfall in die Container fremder Liegenschaften entsorgen. Kommen derartige Vorfälle regelmäßig vor und werden sie vom Vermieter nicht unterbunden, kann der Mieter einen geschätzten Kostenanteil von den Müllentsorgungskosten abziehen. Er muss den Missbrauch allerdings beweisen. Dies gilt auch für Überkapazitäten, wenn beispielsweise große Container regelmäßig nur zu 2/3tel gefüllt werden. Auch die Sperrmüllentsorgung macht immer wieder Ärger. Wer sich den Saldo der Müllabfuhrgebühren genau erläutern lässt stößt häufig auf Kosten der Sperrmüllentsorgung. Dahinter verbergen sich Entrümpelungsaktionen von Keller, Dachboden und Umfeld mit Sperrmüll, dessen Herkunft sich nicht mehr klären lässt. Standpunkt der Rechtsprechung zu diesen Kosten: Vermietersache!

Aber auch im Kleinen wird heftiger gerungen: Versicherungsbeiträge waren früher kaum Gegenstand der Auseinandersetzung. In der Zwischenzeit tauchen aber immer häufiger sogenannte Elementarschadenversicherungen auf. Diese decken das Risiko von Erdbeben, Erdrutschen, Lawinen, Hochwasser und „Starkregenfällen“ ab. Man kann darüber streiten, ob es wirtschaftlich vernünftig ist, nur wegen des Risikos „Starkregenfall“ ein derartiges Komplettpaket abzuschließen.

Seit September 2001 sind Vermieter auch gesetzlich verpflichtet, Betriebskosten nur in wirtschaftlich vernünftigem Umfang zu veranlassen. Wirtschaftlich unvernünftige Maßnahmen brauchen von Mietern nicht bezahlt zu werden. Dies ist auch bei der Einführung von DVB-T strittig: Quasi in letzter Minute haben viele Vermieter noch Kabelverträge – teilweise mit einer Laufzeit von 15 Jahren – abgeschlossen, obwohl über DVB-T zwischenzeitlich ein üppiges Angebot von Fernsehprogrammen frei empfangbar ist. Auch hier werden die nächsten Betriebskostenabrechnungen wohl für zusätzlichen Verdruss sorgen.

Streitpotential lauert aber auch an anderer Stelle: Bei vielen Altmietverträgen ist nur ein Teil der Betriebskosten umlagefähig, während der Rest mit der Miete abgegolten ist. Viele Vermieter versuchen, diese mit der Miete bereits bezahlten Betriebskosten sukzessive doch noch auf ihre Mieter abzuwälzen. Wer nicht aufpasst, zahlt doppelt. Auch Wohnungsleerstand spielt in vielen Betriebskostenabrechnungen verstärkt eine Rolle: Äußerste Wachsamkeit ist deshalb geboten, wenn die Gesamtquadratmeter eines Hauses in der Betriebskostenabrechnung schwanken. Aber auch die Quadratmeterzahl der Mieterwohnung sind eine spannende Größe: Manch ein Vermieter hat großzügig aufgerundet. Dies spielt nicht nur bei der Miethöhe eine Rolle, sondern natürlich auch bei den Betriebskosten. Diese dürfen nur nach der tatsächlichen Wohnungsgröße abgerechnet werden.

Doch der Teufel steckt auch im Detail: Bei der Betriebskostenprüfung spielen Abgrenzungsfragen eine große Rolle: Wenn die Betriebskostenabrechnung das Kalenderjahr abdeckt, der Wasserversorger aber von September bis August abrechnet, muss man schon genau hinsehen: Viele Vermieter stellen nur die eine Jahresrechnung ein. Andere grenzen ab und nehmen 8/12tel der ersten und 4/12tel der zweiten Rechnung. Rechenfehler sind da nicht ausgeschlossen. Und in manch einer Betriebskostenabrechnung haben sich auch schon Rechnungen gefunden, die vor ein oder zwei Jahren vergessen worden sind. Auch diese braucht ein Mieter natürlich nicht mehr zu bezahlen.

Die Mietervereine sehen die zunehmenden Auseinandersetzungen um Betriebskosten mit einem lachenden und einem weinenden Auge. Prinzipiell finden sie es richtig, dass Betriebskosten gründlich überprüft werden. Immerhin gilt der Grundsatz: Eine Abrechnung falsch = alle Abrechnungen falsch. Andererseits bekommen die Mietervereine die neue Sparsamkeit heftig zu spüren: Bei einzelnen Vereinen hat der Bereich Überprüfung von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen bereits die 30-Prozent-Marke übersprungen und sich an die Spitze ihrer Tätigkeitsfelder gesetzt noch vor den Bereichen Mängel, Mieterhöhung und Kündigung. Nähere Auskünfte zu allen Fragen rund um Heiz- und Betriebskostenabrechnung erteilen alle schleswig-holsteinischen Mietervereine, deren Anschriften und Beratungszeiten können zentral bei der Landesgeschäftsstelle in Kiel über Telefon 0431/97919-0 oder über das Internet www.mieterbund-schleswig-holstein.de abgefragt werden.

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel