Heiz- und Betriebskostenabrechnungen: Bürgerliches Gesetzbuch gilt auch für Heuschrecken

Kiel, den 12.06.2007

„Leider sind uns trotz intensiver Bemühungen die abgelesenen Verbrauchsanteile für Ihre Liegenschaft erst im April 2007 übermittelt worden. Bevor diese Werte zur Berechnung der jeweiligen Verbrauchskostenanteile nicht bei uns vorhanden waren, konnten wir Ihnen leider keine Abrechnung der Heizkosten für das Jahr 2005 zur Verfügung stellen. Dadurch liegt die verspätete Abrechnungserstellung nicht in unserem Verschulden und wir weisen darauf hin, dass die Wirksamkeit des Ergebnisses aus der Abrechnung von dieser Tatsache unberührt bleibt.“

Mit dieser windelweichen Entschuldigung versucht einer der größten Vermieter Deutschlands

mit einigen Tausend Wohnungen in Schleswig-Holstein seine verspätete Heizkostenabrechnung des Jahres 2005 über die Runden zu retten und die Mieter zur Zahlung zu bewegen. Die schleswig-holsteinischen Mietervereine weisen ausdrücklich darauf hin, dass die Vorlagefrist für Heiz- und Betriebskostenabrechnungen im Gesetz eindeutig geregelt ist. So heißt es in § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB wörtlich wie folgt: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“ Eine Heizkostenabrechnung, die das Kalenderjahr 2005 abdeckt, hätte also spätestens bis zum 31.12.2006 beim Mieter eingetroffen sein müssen, um Nachforderungen zu begründen. Verspätet vorgelegte Abrechnungen verpflichten nicht mehr zur Zahlung. Nur wenn der Vermieter die Verspätung „nicht zu vertreten hat“, kann eine Nachforderung noch gerechtfertigt sein. Dies könnte z.B. der Fall sein, wenn eine Kommune die öffentlichen Abgabenbescheide zu spät erstellt hat. Soweit aber ein Auftragnehmer oder Vertragspartner des Vermieters die Verspätung verschuldet hat, fällt dies dem Vermieter dennoch zur Last, weil er auch für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen haftet.

Und noch etwas ist von großer Bedeutung: Es lohnt sich immer, auch eine verspätet vorgelegte Heiz- und Betriebskostenabrechnung sorgfältig zu überprüfen. Es kommt vergleichsweise oft vor, dass sich eine Nachforderung aufgrund von Fehlern in einer Heiz- oder Betriebskostenabrechnung in ein Guthaben umwandelt. Den Anspruch auf das Guthaben kann der Mieter aber auch dann noch geltend machen, wenn die Abrechnung verspätet vorgelegt wurde. Die schleswig-holsteinischen Mietervereine weisen darauf hin, dass gut die Hälfte aller Heiz- und Betriebskostenabrechnungen falsch ist. Dies ist auch nicht weiter verwunderlich, weil es immer nur um Kostenverteilung geht. Es gilt der Grundsatz: Eine Abrechnung falsch gleich alle Abrechnungen falsch. Nachprüfung lohnt sich alle Male.

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel