Kiel, den 19.07.2001

Fehlbelegungsabgabe: Neuregelung in Kraft
Deutliche Verbesserungen zu Gunsten der Mieter
In vielen Fällen Herabsetzungsanträge denkbar

Seit dem 01.07.2001 ist die Neufassung der schleswig-holsteinischen Fehlbelegungsabgabe in Kraft. Diese bringt einige deutliche Verbesserungen für die betroffenen Mieterhaushalte mit sich. Im Einzelnen:

Die Erhebungsstelle kann nach der Neuregelung im Einzelfall von der Erhebung der Ausgleichszahlung absehen, soweit der betroffene Haushalt darlegt, dass die Erhebung der Abgabe für ihn eine besondere Härte in seinen persönlichen Lebensumständen bedeuten würde. Damit eröffnet das Gesetz eine Einzelfallprüfung, wenn besondere Umstände vorliegen, die eine Ausnahme von der Zahlungspflicht rechtfertigen könnten. Als Härtegründe kommen alle Tatbestände in Betracht, die außerhalb von der bekannten Mietbelastung und dem gegenüberstehenden Einkommen vom Gesetz im Regelfall nicht erfasst werden, z.B. die Notwendigkeit eines Umzuges, wenn Miete plus Fehlbelegungsabgabe nicht getragen werden könnten und die Abgabe so zur Vertreibung führen würde. Denkbar ist auch der Fall, dass die Miete nur deswegen so niedrig vereinbart ist, weil der Mieter hohe Investitionen in das Mietobjekt getätigt hat oder Dienstleistungen erbringt, die durch eine niedrigere Miete abgegolten werden und die Spanne zwischen subventionierter Miete und frei finanzierter Miete so künstlich erhöhen. Es gibt zu dieser Härteklausel keinen abschließenden Katalog. Alles, was vernünftig und nachvollziehbar ist, rechtfertigt einen entsprechenden Antrag. Der Landesmieterbund empfiehlt im Zweifel einen derartigen Antrag zu stellen, da das Verfahren kostenlos ist.

Neu eingeführt wurde auch eine Regelung, die sogenannte „Mietverzichte“ berücksichtigt. Nach der bisherigen Regelung führte die Senkung der Miete durch den Vermieter automatisch zu einer Erhöhung der Ausgleichsabgabe. Wenn also ein Vermieter um drohenden Leerstand zu vermeiden seine Miete freiwillig gesenkt hat, so musste dieser Senkungsbetrag statt dessen an die Erhebungsstelle für die Fehlbelegungsabgabe abgeführt werden und führte nicht zu einer Entlastung des Mieterhaushaltes. Diesem Irrsinn ist durch die Neuregelung ein Ende gesetzt.

Eine weitere Besonderheit findet sich in § 7 a der Neufassung. Danach ist die Fehlbelegungsabgabe um einen Abschlag von 10 Prozent herabzusetzen, wenn die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters auf Kosten des Mieters modernisiert wurde und für diese Wohnung ohne Modernisierung nur eine unterdurchschnittliche Ausstattung gelten würde. In diesem Falle wird durch den 10-Prozent-Abzug sichergestellt, dass der Mieter über seine eigene Investition nicht mit einer höheren Fehlbelegungsabgabe bestraft wird.

Von besonderer Bedeutung ist jedoch eine Regelung, die keine Veränderung erfahren hat. Nach bisherigem Recht konnte ein Herabsetzungsantrag gestellt werden, wenn sich das Einkommen um mehr als 15 Prozent verringert oder die Miete um mehr als 15 Prozent erhöht hat. Ebenfalls am 01.07.2001 ist jedoch eine zu diesem Gesetz gehörende Landesverordnung neu verabschiedet worden, die deutlich niedrigere Mieten als Vergleichswerte ausweist. Im Einzelfall sind diese Vergleichsmieten um mehr als 15 Prozent zurückgenommen worden. Dies betrifft z.B. Wohnungen des Wohnungsmarkttyps 1, die zwischen 1948 und 1968 erbaut worden sind und unter 40 Quadratmeter groß sind. Hier sind die Vergleichswerte um 23,92 Prozent zurückgenommen worden. Vergleichbares gilt für Wohnungen des Wohnungsmarkttyps 3 der Baujahre 1990 bis 1997 zwischen 40 und 60 sowie 60 und 90 Quadratmetern, die um 17,15 bzw. 15,31 Prozent herabgesetzt wurden. Auch Wohnungen der Baualtersklasse 1979 bis 1989 mit Wohnfläche unter 40 Quadratmetern im Wohnungsmarkttyp 4 wurden um 20,63 Prozent zurückgenommen sowie Wohnungen des Wohnungsmarktestyp 5 der Baujahre 1990 bis 1997 und einer Fläche zwischen 40 und 60 Quadratmetern. In diesen Fällen lohnt es sich nach Auffassung des Landesmieterbundes Herabsetzungsanträge zu stellen, da es denkbar ist, dass eine Differenz abgeschöpft wird zu Mietwerten, die über der neuen Landesverordnung liegen. Einzelheiten über jeweilige Eingruppierung können betroffene Haushalte ihren Leistungsbescheiden entnehmen.

Auch im Falle von Mieterhöhungen lohnt es sich für Fehlbeleger genau hinzusehen; Mieterhöhung auf der einen und Absenkung der Vergleichswerte auf der anderen Seite können im Ergebnis auf eine „rechnerische Mieterhöhung“ hinauslaufen, die 15 Prozent übersteigt und einen Herabsetzungs- oder einen Härteantrag rechtfertigen.

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel