Kiel, den 08.06.2004

Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben?
Geld zurück bei Abweichung von mehr als 10 Prozent

Mit Urteil vom 24.03.2004 (8 ZR 133/03) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass der Mieter rückwirkend für fast vier Jahre die Miete zurückfordern kann, wenn die tatsächliche Größe der gemieteten Wohnung um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen „circa“-Fläche liegt.

Entschieden wurde der Fall einer 85,91 Quadratmeter großen Wohnung, bei der im Mietvertrag eine Wohnfläche von ca. 96 Quadratmetern angegeben wurde. Die Gerichte haben früher allenfalls dann einen Rückforderungsanspruch bejaht, wenn eine konkrete Wohnfläche im Mietvertrag (keine „circa“-Angabe) genannt wurde und diese um mehr als 10 Prozent unter der tatsächlichen Fläche lag. Mieter, die Zweifel an der Richtigkeit der im Mietvertrag genannten Flächenangabe haben, tun gut daran, ihre Wohnung auszumessen, da mit der jüngsten Entscheidung Rückforderungsansprüche sehr viel leichter durchzusetzen sind. Darüber hinaus empfiehlt es sich immer, im Mietvertrag die Wohnfläche eintragen zu lassen, damit kein unnötiger Streit darüber entsteht, von welcher Wohnungsgröße die Parteien bei den Vertragsverhandlungen ausgegangen sind. Im Übrigen rechnet die Mieterorganisation damit, dass die Wahrheitsliebe vieler Vermieter durch die BGH-Entscheidung deutlich geschärft wird.

Allerdings ist es in vielen Fällen schwierig, die tatsächliche Wohnfläche festzustellen. Folgende Grundsätze sind zu beachten:

• Erst ab einer Deckenhöhe von 2 Metern zählt die volle Grundfläche
• zwischen einer Höhe von 1 und 2 Metern wird die darunter liegende Fläche nur zur Hälfte angerechnet
• Flächen, die unter 1 Meter Höhe liegen, werden bei der Wohnfläche nicht mitgerechnet
• Abstellräume innerhalb der Wohnung werden der Wohnfläche hinzugerechnet
• Nicht berechnet werden dürfen die Flächen von Türnischen, von Abstellräumen außerhalb der Wohnung, von Kellerräumen sowie Dachböden
• Die Fläche von Terrassen und Loggien sowie Wintergärten werden zur Hälfte berechnet
• Balkone werden in der Regel mit einem Viertel zugrunde gelegt
• Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, wirken sich nicht auf die Wohnfläche aus (Spitzböden, Räume ohne Fluchtweg u.ä.)

Mieter, die Zweifel haben, welche Flächen berechnet werden dürfen und welche nicht, können beim örtlichen Mieterverein nähere Informationen erhalten.

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel