Schönheitsreparaturregelungen im Mietvertrag Vorsicht vor „Quotenhaftungsklauseln“

Kiel, den 22.09.2005

Schönheitsreparaturregelungen im Mietvertrag
Vorsicht vor „Quotenhaftungsklauseln“

In den meisten Mietvertragsformularen wird der Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Der Bundesgerichtshof hat dazu aber entschieden, dass der Mieter beim Auszug nie mehr zahlen soll, als er selbst verwohnt hat. Leider lässt der BGH es aber zu, dass der Mieter aufgrund eines Kostenvoranschlages zu Abschlagszahlungen für noch nicht ganz abgelaufene Renovierungsfristen verpflichtet wird (BGH WM 98, 592). Dann muss der Mietvertrag zum Beispiel eine sogenannte Abgeltungs- oder Quotenklausel enthalten: “Liegen bei Auszug die letzten Schönheitsreparaturen länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Kosten; bei zwei Jahren 40%” usw.

Die schleswig-holsteinischen Mietervereine lehnen Quotenhaftungsklauseln grundsätzlich ab. Diese Klauseln sind in der Regel nichts anderes als zusätzliche versteckte Einnahmequellen für den Vermieter. Nach Erfahrung der Mietervereine spielt sich bei Berufung auf diese Klauseln fast immer der gleiche Vorgang ab: Der Mieter wird vor die Wahl gestellt, entweder die ganze Wohnung neu herzurichten, obwohl nach dem Fristenplan Arbeiten noch gar nicht fällig sind, oder aber kräftig drauf zu zahlen. Viele Formulare sehen vor, dass der Mieter nach vier Jahren Wohndauer vier Fünftel der Kosten für Schönheitsreparaturen in Wohn- und Schlafräumen sowie Fluren tragen müsste und 100 Prozent der Kosten für Küche und Bad, falls er zwischendurch keine Arbeiten durchgeführt hat. Die dafür anfallenden Beträge übersteigen i. d. R. die Marke von 1 Tausend EURO mit Leichtigkeit und Erreichen durchaus Beträge von 5 Tausend EURO und mehr bei großen Wohnungen. Zahlt der Mieter, so streicht der Vermieter in vielen Fällen diese Beträge ein und vermietet die Wohnung so weiter, wie sie ist. Beim nächsten Mieter wiederholt sich dieses Spiel.

Die Umzugsrate in Schleswig-Holstein gehört zur höchsten im Bundesgebiet. Täglich werden Mieter über derartige Klauseln abkassiert, täglich werden aber auch neue Mietverträge abgeschlossen. Die schleswig-holsteinischen Mietervereine appellieren daher an umzugswillige Mieterhaushalte, beim Abschluss eines neuen Mietvertrages darauf zu dringen, dass Quotenhaftungsklauseln gestrichen werden. Das Wohnungsangebot ist groß genug und es gibt durchaus Vermieter, die derartige Klauseln nicht verwenden oder bereit sind sie zu streichen, um keinen Leerstand zu riskieren. Also lohnt es sich nach Alternativen Ausschau zu halten, wenn ein Vermieter die Streichung nicht akzeptiert. Er wird schon wissen, weswegen er an dieser unangemessenen Klausel festhalten will.

Ganz generell warnen die schleswig-holsteinischen Mietervereine vor Mietvertragsformularen von Vermieterverbänden. Diese sind überwiegend einseitig und unausgewogen an den Interessen der Vermieterseite ausgelegt. Teilweise sind sie so mieterfeindlich, dass einzelne Klauseln wegen Verstoßes gegen AGB-Recht unwirksam sind.  Ein gesundes Misstrauen gegen nachteilige Klauseln in derartigen Verträgen ist also angesagt. Natürlich prüfen Mietervereine für ihre Mitglieder unterschriftsreife Mietverträge auf Wirksamkeit, Angemessenheit und nachteilige Klauseln – wenn es sein muss auch ganz kurzfristig.

Mietvertragsformulare, die den Parteien ausreichende Wahlmöglichkeiten lassen können bei den schleswig-holsteinischen Mietervereinen bezogen oder kostenlos aus dem Internet heruntergeladen werden unter www.kieler-mieterverein.de

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel